부담부증여란? 대출·전세보증금을 넘기며 부동산을 증여할 때 세금
핵심 요약
부담부증여는 증여받는 사람이 증여자의 채무를 인수하는 조건의 증여입니다. 채무 인수액은 증여가액에서 빼 증여세를 줄이는 대신 그 부분은 증여자의 양도로 보아 양도소득세가 과세되고, 배우자·직계존비속 간에는 채무 인수 사실을 객관적으로 입증해야 해요.
기준: 2026년 11월 13일 조회한 상속세 및 증여세법 제47조, 소득세법 제105조. 사례는 가상 사례입니다.
부담부증여란 무엇인가요?
증여자가 자기 재산에 **채무(주택담보대출, 전세보증금 등)**가 얹혀 있는 상태로 증여하면서, 받는 사람이 그 채무를 함께 인수하는 방식입니다. 법적으로는 “증여”와 “채무 인수에 따른 양도”가 섞인 거래로 세금도 두 갈래로 나뉘어요.
| 구분 | 과세 | 납세자 |
|---|---|---|
| 채무 인수액을 뺀 나머지 | 증여세 | 수증자 |
| 채무 인수액에 해당하는 부분 | 양도소득세 | 증여자 |
세금은 어떻게 계산하나요?
가상 예시: 시가 6억 원 아파트를 자녀에게 증여하고, 전세보증금 2억 원을 자녀가 인수합니다.
- 증여세: 증여재산가액 6억 원에서 인수 채무 2억 원을 뺀 4억 원이 증여세 과세가액입니다(제47조 제1항).
- 증여재산공제 5천만 원 → 과세표준 3.5억 원
- 산출세액 = 1천만 + 2.5억 × 20% = 6천만 원
- 양도소득세: 채무 2억 원은 전체 6억 원 중 1/3 부분이므로 이 부분의 양도차익에 대해 증여자가 양도소득세를 냅니다. 취득가액은 증여자가 취득할 때 가격 중 같은 비율을 적용합니다.
증여자가 오래 보유해 양도차익이 작거나 1세대 1주택 비과세에 해당하면 양도세 부담이 줄고, 반대로 양도차익이 큰 재산이라면 양도세 때문에 총세금이 늘 수 있어요.
배우자·직계존비속 간 채무 인수는 왜 까다롭나요?
제47조 제3항은 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여에서 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 채무액은 수증자에게 인수되지 않은 것으로 추정한다고 정합니다. 다만 채무가 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무 등 객관적으로 인정되는 경우에는 인수한 것으로 인정합니다.
- 금융기관 대출: 대출 원장과 채무 인수 확인서
- 임대차 보증금: 임대차계약서와 확정일자, 인수 약정
- 개인 간 채무는 입증이 어려워 인정받기 힘듭니다.
신고는 어떻게 하나요?
| 세금 | 신고 기한 | 신고처 |
|---|---|---|
| 증여세 | 증여받은 달의 말일부터 3개월 | 수증자 관할 세무서 |
| 양도소득세 | 양도일(증여일)이 속하는 달의 말일부터 3개월 | 증여자 관할 세무서 |
| 취득세 | 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월(부담부증여) | 부동산 소재지 시·군·구 |
두 신고 기한이 같으므로 증여 전에 양쪽 세금을 함께 시뮬레이션해 두세요. 서류는 평가서(시가 입증), 채무 증명, 등기부, 계약서가 필요합니다.
인수한 채무를 자녀가 갚을 때 주의할 점
수증자가 인수한 채무를 실제로 갚는 자금이 부모에게서 나오면 채무 인수가 사실상 증여로 보여 추가 증여세가 문제 될 수 있습니다. 대출 상환 자금의 출처를 기록하고, 자녀의 소득·자산으로 감당 가능한 구조인지 따져 보세요. 상환 자금 출처는 세무조사에서 가장 자주 묻는 항목이에요.
세무사 조언
부담부증여는 증여세와 양도세를 합친 총세금으로 판단해야 합니다. 보유 기간이 길어 양도차익이 큰 재산, 1세대 1주택 비과세와 연결되는 재산은 방식을 바꿔 보는 것이 좋아요. 자세한 비용 비교는 가족 간 부동산 거래와 양도세 이월과세를 함께 읽어 보세요.
자주 묻는 질문
부담부증여는 세금이 항상 줄어드나요?
증여세는 줄지만 채무 인수액에 해당하는 부분에 증여자가 양도소득세를 내야 하므로 전체 세금이 줄어드는지는 보유 기간과 양도차익에 따라 다릅니다. 두 세금을 합쳐 비교해야 해요.
자녀가 대출을 갚을 능력이 없어도 되나요?
배우자나 직계존비속 간 부담부증여에서는 채무를 수증자가 인수한 사실이 객관적으로 인정되어야 합니다. 이후 상환 자금 출처가 부모라면 추가 증여로 볼 수 있어요.
양도소득세 신고는 언제 하나요?
부담부증여의 채무액에 해당하는 부분은 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 양도소득세 예정신고를 해야 합니다(소득세법 제105조 제1항 제3호). 증여세 신고기한도 3개월입니다.
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본 내용은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무·법률 자문이 아닙니다. 구체적인 상황은 반드시 세무사와 상담하시기 바랍니다. 세법은 수시로 개정되므로 기준일을 확인하세요.