가족 간 부동산 매매는 증여로 추정된다: 저가 양도 기준 시가 30%·3억
핵심 요약
배우자나 직계존비속에게 양도한 재산은 증여한 것으로 추정되며, 대가를 받은 사실이 명백히 인정되면 추정에서 제외됩니다. 특수관계인 간 시가보다 낮은 가액으로 거래하면 차액이 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액 이상일 때 그 초과분이 증여로 과세돼요.
기준: 2026년 11월 13일 조회한 상속세 및 증여세법 제35조·제44조, 같은 법 시행령 제26조·제49조. 사례는 가상 사례입니다.
가족 간 매매는 왜 증여로 의심받나요?
증여세를 피하려고 형식만 매매로 하는 일이 많아서, 세법은 가족 간 양도를 증여로 추정합니다. 상속세 및 증여세법 제44조 제1항은 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정한다고 정해요.
다만 제3항에 따라 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 추정하지 않습니다. 매수자의 자금 출처(소득, 예금, 대출)가 객관적으로 확인되고 대금이 실제로 지급되어야 해요.
대가를 입증하려면 무엇이 필요한가요?
| 증빙 | 내용 |
|---|---|
| 매매계약서 | 매매대금, 지급 일정 |
| 대금 지급 내역 | 매수자 계좌에서 매도자 계좌로 이체한 기록 |
| 매수자 자금 출처 | 근로·사업소득, 예금, 금융기관 대출 증명 |
| 대출 | 대출 약정서, 상환 계획과 실제 상환 내역 |
| 양도세·취득세 신고 | 양도소득세 신고서, 취득세 납부 내역 |
특히 매수자가 소득이 거의 없는데 큰 금액을 지급한 경우, 자금 출처를 입증하지 못하면 증여로 볼 수 있습니다. 부모가 준 돈으로 사는 형태도 마찬가지예요.
시가보다 싸게 사면 어떻게 되나요?
제35조 제1항은 특수관계인 간 시가보다 낮은 가액으로 양수한 경우 대가와 시가의 차액이 기준금액 이상이면 그 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 증여재산가액으로 정합니다. 시행령 제26조 제2항의 기준금액은 다음 중 적은 금액이에요.
- 시가의 30%
- 3억 원
가상 예시 1: 시가 6억 원 아파트를 자녀에게 3억 원에 양도
- 차액 = 6억 − 3억 = 3억 원
- 기준금액 = min(6억 × 30% = 1.8억, 3억) = 1.8억 원
- 차액 3억 원은 기준금액 이상이므로 증여재산가액 = 3억 − 1.8억 = 1.2억 원
가상 예시 2: 시가 5.5억 원 아파트를 자녀에게 4.5억 원에 양도
- 차액 = 1억 원, 기준금액 = min(1.65억, 3억) = 1.65억 원
- 차액이 기준금액 미만이므로 증여로 보지 않습니다.
이 규정은 시가보다 높게 파는 고가 양도에도 대칭으로 적용됩니다.
시가는 어떻게 정하나요?
상속세 및 증여세법 시행령 제49조는 평가기준일(증여일) 전 6개월부터 후 3개월까지 매매, 감정, 수용, 경매·공매가 있으면 그 가액을 시가로 인정한다고 정합니다. 동일·유사 재산의 매매 사례도 일정 조건에서 시가로 봐요. 시가가 없으면 공시가격 등 보충적 평가 방법을 씁니다. 평가 방법은 증여재산 평가 설명에서 이어서 확인하세요.
가족 간 거래를 할 때 지킬 점
- 시가를 먼저 확인합니다. 감정평가나 인근 실거래가를 참고하세요.
- 대금은 계좌 이체로 주고받고 현금 거래는 피합니다.
- 매수자의 자금 출처 서류를 거래 전에 정리합니다.
- 대출을 쓴다면 상환 능력을 갖추고 대출 서류를 보관합니다.
- 양도소득세와 취득세 신고를 정상적으로 진행합니다.
세무사 조언
가족 간 거래는 세금이 가장 싼 방식이 아니라 설명 가능한 방식을 선택해야 합니다. 시가보다 조금 낮은 가격으로 거래하더라도 기준금액 안에서 이루어지고 대금이 실제로 오갔다면 문제가 없는 경우가 많아요. 증여로 정리하는 편이 유리한지도 부담부증여와 함께 비교해 보세요.
자주 묻는 질문
부모가 자녀에게 집을 팔면 항상 증여로 보나요?
배우자나 직계존비속에게 양도한 재산은 증여받은 것으로 추정하지만, 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우는 추정하지 않습니다. 자금 출처와 대금 지급 증빙이 중요해요.
시가보다 싸게 팔면 어느 정도까지 괜찮나요?
특수관계인 간 거래는 대가와 시가의 차액이 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액 미만이면 증여이익을 보지 않습니다. 기준 이상이면 차액에서 그 기준금액을 뺀 금액이 증여재산이 됩니다.
시가는 어떻게 정하나요?
평가기준일 전후 일정 기간 내 매매·감정·경매 가액 등이 있으면 시가로 보고, 없으면 법이 정한 보충적 평가 방법(공시가격 등)을 씁니다.
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본 내용은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무·법률 자문이 아닙니다. 구체적인 상황은 반드시 세무사와 상담하시기 바랍니다. 세법은 수시로 개정되므로 기준일을 확인하세요.