상속·증여 재산 평가 방법: 시가 우선, 전후 6개월 기준과 감정평가
핵심 요약
상속·증여 재산은 평가기준일 현재 시가로 평가하며, 평가기준일 전후 일정 기간 안의 매매·감정·수용·경매 가액을 시가로 봅니다. 시가가 없으면 공시가격 같은 보충적 평가 방법을 쓰며, 평가 방법에 따라 세액이 크게 달라질 수 있어요.
기준: 2026년 11월 13일 조회한 상속세 및 증여세법 제60조, 같은 법 시행령 제49조.
평가는 어떤 원칙을 따르나요?
상속세와 증여세는 재산의 가액에 세율을 적용하므로 평가가 가장 중요합니다. 상속세 및 증여세법 제60조 제1항은 평가기준일(상속개시일 또는 증여일) 현재의 **시가(時價)**에 따른다고 정합니다. 시가는 불특정 다수가 자유롭게 거래할 때 통상 성립되는 가액이고, 수용가격·공매가격·감정가격 등을 포함해요(제2항).
평가 순서는 어떻게 되나요?
- 시가가 있으면 시가: 평가기간 안의 매매, 감정, 수용, 경매·공매 가액
- 유사 재산의 매매 사례가액: 면적·위치·용도·기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 거래(시행령 제49조 제4항)
- 시가를 산정하기 어려우면 보충적 평가: 제61조~제65조 방법(토지는 개별공시지가, 아파트는 공동주택가격 등)
시가를 우선하고, 시가가 없을 때만 보충적 평가 방법으로 넘어갑니다(제60조 제3항).
평가기간은 어떻게 정해지나요?
시행령 제49조 제1항은 다음 기간 안의 매매·감정·수용·경매·공매를 시가로 봅니다.
| 구분 | 평가기간 |
|---|---|
| 상속재산 | 상속개시일 전후 6개월 |
| 증여재산 | 증여일 전 6개월부터 후 3개월 |
평가기간 밖이라도 평가기준일 전 2년 이내의 매매 등이나 평가기간이 지난 뒤 법이 정한 기한까지의 매매 등은, 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되면 심의를 거쳐 시가에 포함시킬 수 있습니다. 평가심의위원회의 심의가 필요하므로 일반론으로 결론 내릴 수 없어요.
감정평가는 어떻게 받나요?
- 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있으면 평균액을 시가로 봅니다(시행령 제49조 제1항 제2호). 기준시가 10억 원 이하 부동산은 하나 이상의 감정기관만 받아도 됩니다(제60조 제5항, 시행령 제49조 제6항).
- 감정가액이 보충적 평가액과 시가의 90% 중 적은 금액에 미달하면 세무서가 다른 감정기관에 다시 의뢰할 수 있습니다.
- 감정기관이 다른 기관의 80%에 미달하는 등 부실 감정을 하면 시가불인정 감정기관으로 지정될 수 있어요.
- 감정평가수수료는 상속세 과세표준 계산에서 별도 공제됩니다(제25조 제1항 제2호).
평가 방법이 달라지면 세금도 달라지나요?
가상 예시: 상속 아파트의 공시가격(보충적 평가) 7억 원, 상속개시일 전 3개월에 같은 단지 같은 면적이 10억 원에 거래됨
- 유사 매매 사례가액이 있다면 10억 원이 시가로 평가될 수 있습니다(시행령 제49조 제4항).
- 신고를 공시가격 7억 원으로 했다면 나중에 시가로 경정되어 과소신고 부분에 대한 세액과 가산세 문제가 생길 수 있어요. 다만 시가 인정에 따른 과소신고에는 가산세 면제 규정이 있습니다(국세기본법 제47조의3 제4항 제1호 다목, 부정행위 제외).
반대로 감정평가를 받아 시가를 확정하면 불확실성을 줄일 수 있지만 세금이 늘 수도 있어요.
평가에서 놓치기 쉬운 항목
- 상속 부동산 임대차 보증금은 채무로 공제되는지 확인
- 비상장주식은 순손익가치·순자산가치 방식으로 평가(전문 계산 필요)
- 가상자산은 제60조 제1항 제2호에 따라 별도 평가 방법을 적용합니다.
- 합산하는 사전증여 재산은 증여일 현재 가액으로 평가합니다.
세무사 조언
평가는 신고 전에 결정해야 하는 전략 문제입니다. 인근 거래 사례, 감정 비용, 이후 양도 계획을 함께 보고 공시가격 신고와 감정평가 중 무엇이 안전한지 정하세요. 신고 후 세무서가 시가를 발견해 경정하는 일을 줄이려면 평가기간 안의 거래와 감정 사례를 먼저 확인해야 합니다. 가족 간 거래의 시가 판단은 가족 간 부동산 매매에서 이어 볼 수 있어요.
자주 묻는 질문
상속·증여 평가 기준일은 언제인가요?
상속은 상속개시일(사망일), 증여는 증여일입니다. 이 날을 평가기준일이라 하고 그날 현재의 시가로 평가합니다(상속세 및 증여세법 제60조).
시가로 인정되는 기간은 어떻게 되나요?
평가기준일 전후 6개월 이내(증여는 전 6개월부터 후 3개월까지) 매매·감정·수용·경매·공매가 있으면 그 가액을 시가로 인정합니다(시행령 제49조).
감정평가를 받으면 세금이 줄어드나요?
감정가액이 공시가격보다 높으면 오히려 세금이 늘 수 있습니다. 감정평가는 세무서 인정 가능성, 비용, 증여 후 양도 계획까지 함께 따져야 해요.
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본 내용은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무·법률 자문이 아닙니다. 구체적인 상황은 반드시 세무사와 상담하시기 바랍니다. 세법은 수시로 개정되므로 기준일을 확인하세요.