증여받은 부동산을 팔면? 양도세 이월과세 10년 규정 정리
핵심 요약
배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 부동산 등을 증여일부터 10년 이내에 양도하면 양도차익은 증여자가 취득한 때의 가액을 기준으로 계산하고 낸 증여세는 필요경비로 인정합니다. 이월과세를 적용한 세액이 더 적을 때는 적용하지 않아요.
기준: 2026년 11월 13일 조회한 소득세법 제97조의2.
이월과세란 무엇인가요?
가족에게 증여했다가 곧바로 팔아서 양도차익을 나누는 방식을 막기 위한 규정입니다. 증여받은 때의 시가를 취득가액으로 하면 양도차익이 작아져 세금이 줄어드는데, 이를 방지하려고 증여자가 취득했을 때의 가격을 기준으로 양도차익을 계산하는 거예요.
어떤 경우에 적용하나요?
소득세법 제97조의2 제1항에 따라 다음을 모두 충족하면 적용합니다.
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 증여자 | 배우자(양도 당시 이혼한 경우 포함, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우 제외) 또는 직계존비속 |
| 기간 | 양도일부터 소급하여 10년 이내에 증여받음 |
| 자산 | 토지·건물, 부동산을 취득할 수 있는 권리, 대통령령이 정하는 자산 |
| 연수 기준 | 등기부에 기재된 소유 기간 |
어떻게 계산하나요?
- 취득가액: 증여자가 해당 자산을 취득할 당시의 금액을 씁니다.
- 필요경비: 증여자가 지출한 자본적 지출액 등도 포함합니다.
- 증여세: 수증자가 납부하였거나 납부할 증여세 상당액을 필요경비에 넣습니다.
가상 예시: 아버지가 2010년 3억 원에 산 땅을 2022년 시가 8억 원일 때 자녀에게 증여했고, 자녀가 2026년 10억 원에 팔았습니다(증여 후 4년).
| 구분 | 증여받은 때 가액 기준 | 이월과세 적용 |
|---|---|---|
| 양도가액 | 10억 | 10억 |
| 취득가액 | 8억 | 3억 |
| 필요경비 | 기타 비용 | 기타 비용 + 증여세 상당액 |
| 양도차익 | 약 2억 | 약 7억 − 증여세 |
이월과세를 적용하면 양도차익이 크게 늘어나지만, 증여세 상당액이 필요경비로 인정되므로 최종 세액은 개별 계산이 필요합니다.
적용되지 않는 경우도 있나요?
제2항에 따라 다음은 이월과세를 적용하지 않습니다.
- 공익사업 수용: 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 토지가 수용·협의매수된 경우
- 주택 비과세 규정과 겹치는 경우: 이월과세를 적용할 때 소득세법 제89조 제1항 제3호 각 목의 주택(비과세 대상에서 제외되는 고가주택 포함)의 양도에 해당하게 되는 경우
- 이월과세 적용 세액이 더 적은 경우: 이월과세를 적용해 계산한 양도소득 결정세액이 적용하지 않고 계산한 세액보다 적은 경우
즉 이월과세로 계산한 세액이 오히려 더 적게 나오는 경우에는 이월과세를 적용하지 않고 증여받은 때의 가액을 취득가액으로 계산합니다.
증여를 계획할 때 어떻게 활용하나요?
- 증여 후 10년 이내 매각 가능성이 있으면 이월과세를 포함해 세금을 계산합니다.
- 10년 뒤 양도하면 증여받은 때의 가액이 취득가액이 되어 증여 시점 이후의 상승분만 과세돼요.
- 양도할 계획이 있다면 증여보다 양도 후 증여, 또는 양도 후 상속이 더 유리한지 비교합니다.
- 증여세와 취득세, 이월과세 양도세를 합산한 총세금으로 판단합니다.
세무사 조언
이월과세는 증여받은 사람이 판매를 서두를수록 문제가 커집니다. 증여 전에 향후 양도 계획과 보유 기간을 가족과 함께 확인하세요. 부동산 증여 방식은 사전증여 칼럼과 부담부증여에서 비교할 수 있어요.
자주 묻는 질문
이월과세는 몇 년 이내 양도에 적용되나요?
소득세법 제97조의2 제1항은 양도일부터 소급하여 10년 이내에 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산에 적용한다고 정합니다. 연수는 등기부에 기재된 소유 기간으로 계산합니다.
형제나 삼촌에게 증여받은 경우는요?
이월과세는 배우자와 직계존비속 증여에 한정됩니다. 그 밖의 친족에게서 받은 증여는 증여받은 때의 가액을 취득가액으로 하는 일반 규정을 따라요.
증여세를 낸 것은 어떻게 되나요?
이월과세를 적용하면 수증자가 납부한 증여세 상당액을 양도소득의 필요경비에 넣을 수 있습니다(제97조의2 제1항 제3호).
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본 내용은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무·법률 자문이 아닙니다. 구체적인 상황은 반드시 세무사와 상담하시기 바랍니다. 세법은 수시로 개정되므로 기준일을 확인하세요.